一、业务范围
物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、园林绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。
具体包括：
基础物业服务：安保、保洁、绿化、公共设施维护。
增值服务：家政、维修、代收快递、社区活动。
资产管理：车位租赁、广告位出租、公共区域经营。
代收代付：水电费、燃气费、取暖费。
二、业务流程
三、物业公司具体业务税目、税率
（一）增值税规定
1.物业管理费属于税目税率？
生产生活服务——商务辅助服务——企业管理服务——物业管理。
商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。
（1）企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。
【政策依据】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》·财税〔2016〕36号
2. 水费收入税目税率？
提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
“扣除其对外支付的自来水水费”指的是扣除的仅仅是自来水水费，不包括其他污水处理费等费用。差额中“对外支付的自来水水费”需要获取符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。
【政策依据】《关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》·国家税务总局公告2016年第54号
3.电费收入税目税率？
合并编码 | 货物和劳务名称 | 商品和服务分类简称 | 说明 | 增值税税率 |
1100101020200000000 | 售电 | 供电 | 指电力企业售给用户（包括趸售户）的电量以及供给本企业非电力生产、基本建设、大修和非生产部门（如食堂、宿舍）等所使用的电量 | 13% |
4.停车费收入税目税率？
提供车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
【政策依据】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》·财税〔2016〕36号
合并编码 | 货物和劳务名称 | 商品和服务分类简称 | 说明 | 增值税税率 |
|
3040502020200000000 | 车辆停放服务 | 经营租赁 | 指提供停放车辆服务 | 9% | 按5%简易征收 |
5.车位管理费收入税目税率？
合并编码 | 货物和劳务名称 | 商品和服务分类简称 | 说明 | 增值税税率 |
3040801000000000000 | 企业管理服务 | 企业管理服务 | 指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。 |
|
3040801010000000000 | 物业管理服务 | 企业管理服务 |
| 6% |
3040801990000000000 | 其他企业管理服务 | 企业管理服务 |
| 6% |
6.装修费收入税目税率？
物业为业主提供的装修服务、纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员，按“建筑服务”
【政策依据】《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)
合并编码 | 货物和劳务名称 | 商品和服务分类简称 | 说明 | 增值税税率 |
3050000000000000000 | 建筑服务 | 建筑服务 | 指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。 |
|
3050100000000000000 | 工程服务 | 建筑服务 | 指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。 | 9% |
3050200000000000000 | 安装服务 | 建筑服务 | 指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。包括固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费。 | 9% |
3050300000000000000 | 修缮服务 | 建筑服务 | 指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长期使用期限的工程作业。 | 9% |
3050400000000000000 | 装饰服务 | 建筑服务 | 指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。 | 9% |
3059900000000000000 | 其他建筑服务 | 建筑服务 | 指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理劳务等工程作业。 | 9% |
四、开票规定：编码、备注栏、票样
（一）开票编码
物业管理服务的纳税人可以向服务接受方全额开具增值税专用发票。
合并编码 | 货物和劳务名称 | 商品和服务分类简称 | 税率/征收率 |
3040801010000000000 | 物业管理服务 | 企业管理服务 | 6% |
1100301010000000000 | 自来水 | 水冰雪 | 简易3% |
1100101020200000000 | 售电 | 供电 | 13% |
（二）物业公司收取水费如何纳税开具发票申报？
国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年第54号)规定：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。同时公告的解读进一步明确：纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。
五、纳税义务发生时间
1.增值税纳税义务发生时间
（1）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（2）特殊：租赁服务采取预收款方式（如提前收取全年租金），纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
【依据】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》·财税〔2016〕36号
2.企业所得税纳税义务发生时间
（1）长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费在相关劳务活动发生时确认。
六、收入确认
（一）物业费收入：属企业管理服务-物业管理增值税税率6%
1、预收物业费，未开票
收到预收款时：
借：银行存款
贷：预收账款
应交税费—应交增值税（待转销项税额）
月末，按月确认收入和增值税：
借：预收账款
应交税费—应交增值税（待转销项税额）
贷：主营业务收入—物业管理收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
2、预收物业费，先开发票
借：银行存款
贷：主营业务收入—物业管理收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
（二）水电费收入
1、支付代付水电费时：
借：管理费用（物业承担）
主营业务成本（业主承担）
贷：银行存款
2、开票，收取代付水电费
借：应收账款—业主
贷：主营业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
应交税费—简易计税
（三）停车费收入：属不动产经营租赁增值税税率9%（或5%）
借：银行存款
贷：主营业务收入—停车费收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
（四）装修服务收入：属建筑服务增值税税率9%
借：库存现金
贷：主营业务收入——工程服务收入
应交税费——应交增值税
七、物业公司的成本（与具体服务直接相关的支出）
成本通常与物业公司提供的具体管理服务直接挂钩，可对象化到特定服务项目或管理区域，是为获取收入而发生的必要耗费。
1. 物业管理服务成本
（1）人工成本：直接为业主 / 物业使用人提供服务的人员薪酬，包括：
保洁员工资、奖金及社保
绿化养护工薪酬
秩序维护员（保安）的工资、加班费
客户服务专员（直接对接业主服务）的薪酬
（2）物料消耗：服务过程中直接消耗的材料，如：
保洁用品（清洁剂、垃圾袋、扫帚等）
绿化物料（化肥、农药、幼苗等）
秩序维护装备（对讲机电池、巡逻记录册等）
（3）外包服务成本：将部分服务外包给第三方的费用，如：
外包保洁公司的服务费
专业绿化公司的养护费
临时安保外包费用
2. 物业共用部位、共用设施设备维护成本
（1）维修人工成本：维修技工（水电工、维修工等）的工资、津贴
（2）维修材料成本：维修共用设施的材料费用，如：
电梯零部件、水电管线、消防器材
公共照明灯具、水泵配件等
（3）外包维修成本：专业机构提供的维修服务费用，如：
电梯年检及维修外包费
消防设施维保外包费
给排水系统大修外包费
3. 其他直接成本
（1）物业共用区域的水电费（如公共照明、水泵用电等，若未向业主分摊）
（2）垃圾清运费（集中清运公共区域垃圾的费用）
4.月末，确认成本
借：主营业务成本—物业管理成本
—物业经营成本
—物业大修成本
—材料销售成本等
贷：原材料等
八、物业公司的费用（与经营管理间接相关的支出）
费用是物业公司为组织和管理经营活动而发生的、无法直接归属到特定服务项目的支出，属于期间费用。
1. 管理费用
（1）行政人员薪酬：管理人员（总经理、部门经理、行政专员、财务人员等）的工资、奖金及福利
（2）办公费用：日常办公开支，如：
（3）办公用品（纸张、打印机墨盒、文件夹等）
（4）办公设备租赁费（复印机、电脑等）
（5）通讯费（固定电话费、网络费）
（6）水电费（办公室自用）
（7）差旅费：员工因公务出差的交通、住宿、补贴等费用
（8）业务招待费：为业务开展支付的招待费用（如接待业主代表、合作方餐费等）
（9）折旧与摊销费：公司固定资产（办公设备、车辆等）的折旧，无形资产（软件等）的摊销
（10）其他：法律咨询费、审计费、培训费等
2. 销售费用
（1）物业项目的市场推广费（如新项目宣传、老项目增值服务推广）
（2）销售佣金（若涉及物业代理销售业务）
（3）客户拓展费用（如业主活动组织费、满意度调查礼品费等）
3. 财务费用
（1）银行贷款利息支出（如公司因资金周转借款产生的利息）
（2）银行手续费（转账手续费、账户管理费等）
（3）汇兑损益（若有外币业务）
九、存货核算
1、购入周转材料
借：周转材料—低值易耗品（军靴、环卫服装等）
贷：银行存款
2、领用周转材料
借：主营业务成本
贷：周转材料
十、月末，结转损益
1、月末，结转收入
借：主营业务收入—物业管理收入
—物业经营收入
—工程服务收入
—停车费收入
—管理费收入
其他业务收入—材料销售收入等
贷：本年利润
2、月末，结转成本费用
借：本年利润
贷：主营业务成本
管理费用
销售费用
财务费用
